Die Hypothek

Die Hypothek

I. Grundlagen zur Hypothek

Diese Hypothek ist grundsätzlich eine akzessorische Sicherheit – sie setzt also das Bestehen einer wirksamen Forderung voraus, sonst kann sie gar nicht erst entstehen. Grundsätzlich bedeutet, dass es hier natürlich auch wieder eine Ausnahme gibt – dazu aber später mehr. Der Hypothekar (also der Inhaber der Hypothek) erwirbt einen Zahlungsanspruch durch die Hypothek. Das hat zur Folge, dass er das Grundstück, auf dem die Hypothek ‚liegt‘, verwerten darf, wenn die Forderung bei Fälligkeit nicht beglichen wird.

Außerdem unterscheidet man zwei Formen der Hypothek: die Brief- und die Buchhypothek. Bei der Briefhypothek wird gem. § 1116 I BGB ein Hypothekenbrief erteilt, dessen Übergabe für den Erwerb der Hypothek dann notwendig ist (vgl. § 1117 I BGB). Bei der Buchhypothek hingegen ist die Erteilung dieses Briefs bewusst ausgeschlossen worden.

II. Prüfung des Erwerbs einer Hypothek

1. Ersterwerb der Hypothek vom Berechtigten

a) zu sichernde Forderung
Wegen der Akzessorietät der Hypothek (vgl. § 1113 BGB) ist grundsätzlich eine Forderung, die gesichert wird, erforderlich. In der Regel ist das ein Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens aus § 488 I 2 BGB.

b) Einigung über die Bestellung einer Hypothek, § 873 I, § 1113 I BGB
Die Parteien müssen sich wirksam geeinigt haben, es dürfen also keine Nichtigkeitsgründe entgegenstehen.

c) Eintragung der Hypothek in das Grundbuch
Wegen § 1115 BGB wird in diesem Zuge auch die Forderung ins Grundbuch eingetragen.

d) Einigsein bei Eintragung

e) Übergabe des Hypothekenbriefs // Ausschluss der Erteilung und Eintragung ins Grundbuch
Je nachdem, für welche Form der Hypothek sich die Parteien entschieden haben, ist entweder die Übergabe des Briefs oder eine Einigung über den Ausschluss und eine Eintragung des Ausschlusses ins Grundbuch erforderlich.

f) Berechtigung
Das ist der Fall, wenn er unbeschränkt verfügungsberechtigter Eigentümer ist (also zum Beispiel keine Veräußerungsverbote bestehen) oder ein Nicht-Eigentümer, der kraft Rechtsgeschäft (das wäre dann die Einwilligung nach § 185 I BGB) oder kraft Gesetzes (zum Beispiel als Zwangsverwalter (§ 152 ZVG), Insolvenzverwalter (§ 80 I InsO) oder auch Testamentsvollstrecker (§ 2205 BGB)) zur Veräußerung befugt ist.
Beachte ggf. auch den § 878 BGB, der die Verfügungsberechtigung unter Umständen vorverlagert.

2. Ersterwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten

a) Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts
Das ist in diesem Fall der Erwerb der Hypothek gem. § 873 I, § 1113 I, §§ 1115, 1116 BGB (siehe zuvor). Dabei liegen alle Merkmale des Erwerbs bis auf die Verfügungsberechtigung vor.

b) Rechtsschein der Berechtigung aus dem Grundbuch
Der Verfügende muss aus dem Grundbuch als unbeschränkt verfügungsberechtigter Eigentümer hervorgehen, damit der entsprechende Rechtsschein für den Erwerber besteht.

c) Keine Rechtsscheinzerstörung durch widersprechende Eintragungen

d) Keine Rechtsscheinzerstörung durch positive Kenntnis 

3. Zweiterwerb der Hypothek vom Berechtigten

a) Abtretung der gesicherten Forderung
Der Hypothekar und der Erwerber müssen sich über die Abtretung der gesicherten Forderung geeinigt haben. Dabei müssen sie die Form des § 1154 BGB beachten – je nach Art der Hypothek muss die Erklärung der Abtretung schriftlich erfolgen und der Hypothekenbrief übergeben werden.
Außerdem muss der Abtretende auch Berechtigter bzgl. der Forderung sein – er muss also Inhaber der Forderung sein.

b) Übergang der Hypothek kraft Gesetzes
Sofern die Voraussetzungen der Abtretung vorliegen, geht die Hypothek kraft Gesetztes gem. §§ 1153 BGB auf den Erwerber über. Auch hier muss der Verfügende berechtigt sein – und zwar dieses Mal bzgl. der Hypothek. Unter Umständen musst du dir dann den Ersterwerb der Hypothek prüfen, wenn du das nicht vorher schon getan hast oder es ausdrücklich aus dem Sachverhalt hervorgeht.

4. Zweiterwerb der Hypothek vom Nichtberechtigten

Hier musst du zwischen zwei Fällen unterscheiden: Erstens, dass die gesicherte Forderung besteht und zweitens, dass die gesicherte Forderung aus irgendwelchen Gründen nicht (!) besteht.

a) Die gesicherte Forderung besteht 

aa) Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts
Problematisch ist hier, dass eine Hypothek nicht rechtsgeschäftlich übertragen werden kann (und das ist ziemlich blöd, denn du brauchst ja ein Rechtsgeschäft, um gutgläubig erwerben zu können – beim gesetzlichen Erwerb gibt es nämlich gar keinen gutgläubigen Erwerb!). Die Hypothek geht nämlich immer kraft Gesetzes gem. § 1153 BGB zusammen mit der Forderung auf den Gläubiger über, da sie wegen der Akzessorietät ja mit ihr verbunden ist.
Und was machen wir jetzt, wenn die Hypothek nicht rechtsgeschäftlich übertragen werden kann? Scheitert jetzt der Erwerb an dieser Stelle? Aber nein, da gibt es natürlich einen Ausweg. Und zwar geht die Hypothek ja nur als Folge der Forderungsabtretung über und diese wiederum ist ein Rechtsgeschäft. Aus diesem Grund stellst du an dieser Stelle einfach auf die Abtretung ab und hast das erforderliche Rechtsgeschäft, sofern die Forderungsabtretung wirksam war (-> dingliche Einigung der Parteien gem. § 398 BGB, Form gem. § 1154 BGB und Berechtigung des Abtretenden).

bb) Rechtsschein der Berechtigung bzgl. der Hypothek, § 891 BGB
Der eigentlich Nichtberechtigte muss laut Grundbuch als Hypothekar anzusehen sein.

cc) Keine widersprechenden Eintragungen bzgl. der Hypothek

dd) Keine positive Kenntnis des Erwerbers bzgl. der Hypothek

b) Die gesicherte Forderung besteht nicht

aa) Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts
Auch hier begegnet dir wieder das gleiche Problem wie zuvor – also musst du wieder auf die Forderungsabtretung abstellen. Hier tritt jetzt aber das nächste Problem auf, denn die Abtretung muss ja auch wirksam sein und in dieser Konstellation triffst du jetzt bei der Frage nach der Berechtigung des Zedenten (= der Abtretende) auf das Problem, dass die Forderung gar nicht existiert. Und jetzt? Scheitert der Erwerb jetzt daran?
Aber nein, auch daran muss er nicht scheitern. Um den Rechtsverkehr zu schützen, wendest du hier § 1138 Alt. 1 iVm § 892 I BGB an und fingierst das Bestehen der Forderung insoweit, als es notwendig ist, um den Übergang der Hypothek zu ermöglichen.
Du brauchst wegen § 892 I BGB auch hier zunächst ein Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts – das ist hier die Abtretung der Forderung durch einen Nichtberechtigten. Dann muss der Zedent aus dem Grundbuch bzgl. der Forderung legitimiert sein – hier hilft dir § 1115 BGB, wegen dem die Forderung immer mit ins Grundbuch eingetragen wird. Weiterhin dürfen bzgl. der Forderungen keine widersprechenden Eintragungen vorliegen und der Zessionar (= der neue Gläubiger der Forderung) darf natürlich auch keine positive Kenntnis von der Nichtberechtigung haben.

bb) Rechtsschein der Berechtigung bzgl. der Hypothek, § 891 BGB

cc) Keine widersprechenden Eintragungen bzgl. der Hypothek

dd) Keine positive Kenntnis des Erwerbers bzgl. der Hypothek

Zum allgemeinen Erwerb im Immobiliarsachenrecht habe ich bereits hier etwas geschrieben. Deshalb verzichte ich hier teilweise auf nähere Ausführungen zu Erwerbsmerkmalen, die nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Hypothek stehen.

C. Duldung der Zwangsvollstreckung

Sofern die Forderung nicht beglichen wird, tritt der sog. Sicherungsfall ein und der Gläubiger hat das Recht, das Grundstück zu verwerten – und zwar durch Zwangsvollstreckung. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 1147 BGB.

I. Anspruchsgegner ist Eigentümer des Grundstücks.

II. Anspruchsteller ist Inhaber der Hypothek.

Hier prüfst du dann, wie oben dargestellt, den Erst- oder Zweiterwerb der Hypothek.

III. Fälligkeit der Hypothek

Da die Hypothek ja akzessorisch zur Forderung ist, ist sie in der Regel fällig, wenn die Forderung fällig ist. Wenn also beispielsweise das Darlehen zurückgezahlt werden muss, ist damit regelmäßig auch die Hypothek fällig.

IV. Keine Einreden des Eigentümers

1. gegen den Hypothekar aus dem Rechtsverhältnis der Hypothek

2. gegen den alten/neuen Hypothekar aus dem Rechtsverhältnis der Forderung, § 1137 BGB

§ 1137 BGB dient hier dazu, dass auch Einreden bezogen auf die Forderung gegenüber dem Hypothekar erhoben werden können. Das ist vor allem dann nützlich, wenn der Eigentümer des Grundstücks nicht gleichzeitig der Schuldner der Forderung ist (denn sonst würde ihm die Einrede ja sowieso zustehen).

3. gegen den Zweiterwerber der Hypothek aus dem Rechtsverhältnis der Hypothek, § 1157 BGB

§ 1157 BGB hingegen schützt den Eigentümer, sofern die Hypothek auf eine andere Person übertragen wird. Die Norm ermöglicht das Erheben von Einreden auch gegenüber dem neuen Hypothekar.

Hier findest du das PDF Dokument zum direkten Download.

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One Reply to “Die Hypothek”

  1. Die Zwangshypothek ist darüber hinaus ein weiteres Mittel – neben der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung – in der Mobiliarvollstreckung. Durch die Eintragung einer solchen Zwangshypothek wird der Anspruch des Gläubigers gesichert. Bei einer Zwangsversteigerung hat man dadurch viele Vorteile.

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