Eigentumserwerb an Grundstücken

Eigentumserwerb an Grundstücken

A. Eigentumserwerb gem. §§ 873, 925 BGB

I. Einigung

Veräußerer und Erwerber müssen sich gem. § 873 I BGB wirksam über die Übertragung des Eigentums geeinigt haben (das nennt man dann Auflassung). Wenn von der Wirksamkeit einer Einigung gesprochen wird, solltest du immer besonders auf die §§ 104 ff. BGB (Minderjährigkeit) und §§ 164 ff. BGB (Stellvertretung) achten, da werden gerne mal kleine Problemchen eingebaut. Die Einigung muss außerdem in der Form des § 925 BGB getroffen werden – beide Parteien müssen also gleichzeitig bei einem Notar anwesend sein und die Auflassung mündlich erklären.

II. Eintragung in das Grundbuch

Der Erwerber muss außerdem als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sein. Dabei kommt es nur auf die Eintragung als solche an. Inwieweit die Formvorschriften der Grundbuchordnung verletzt wurden, ist egal, solange der Erwerber eingetragen wurde.

III. Einigsein bei Eintragung

Veräußerer und Erwerber müssen sich weiterhin einig sein. Du prüfst zuerst, ob die Einigung Bindungswirkung gem. § 873 II BGB entfaltet. Wenn das nicht der Fall ist, musst du überprüfen, ob sie zwischenzeitlich widerrufen wurde.

IV. Verfügungsberechtigung

Der Veräußerer muss zum Zeitpunkt der Eintragung (!) zur Verfügung berechtigt gewesen sein. Das ist der Fall, wenn er unbeschränkt verfügungsberechtigter Eigentümer ist (also zum Beispiel keine Veräußerungsverbote bestehen) oder ein Nicht-Eigentümer, der kraft Rechtsgeschäft (das wäre dann die Einwilligung nach § 185 I BGB) oder kraft Gesetzes (zum Beispiel als Zwangsverwalter (§ 152 ZVG), Insolvenzverwalter (§ 80 I InsO) oder auch Testamentsvollstrecker (§ 2205 BGB)) zur Veräußerung befugt ist.

Sofern sich jetzt bei deiner Prüfung herausstellt, dass der Veräußerer eigentlich gar nicht zur Verfügung berechtigt war, kannst du außerdem noch prüfen, ob diese fehlende Berechtigung eventuell durch § 878 BGB überwunden werden kann. Danach sind Verfügungsbeschränkungen ab der Antragsstellung beim Grundbuchamt unbeachtlich, sofern die Einigung der Parteien gem. § 873 II BGB bindend geworden ist und der Antrag auf Eintragung gestellt wurde.
Diese Norm beinhaltet das sog. Antragsprinzip und verfolgt folgenden Gedanken: im Immobiliarsachenrecht ist es eben so, dass der Erwerber ins Grundbuch eingetragen werden muss, damit er wirksam Erwerb an dem Grundstück erwerben kann. Jetzt ist es aber auch so, dass teilweise echt viel Zeit zwischen der Antragsstellung beim Grundbuchamt und der endgültigen Eintragung des Erwerbers vergeht. Darauf haben die Parteien keinen Einfluss und deshalb soll sich das auch nicht zu ihren Lasten auswirken.

Wenn jetzt aber auch das nicht klappt, dann bleibt dir nur noch der gutgläubige Eigentumserwerb.

B. Gutgläubiger Eigentumserwerb gem. §§ 892, 893 BGB

I. Rechtsgeschäftlicher Erwerb im Sinne eines Verkehrsgeschäfts

Okay, das klingt erstmal kompliziert, ist es aber nicht. Du musst nur darauf achten, dass per Rechtsgeschäft erworben wurde. Die Parteien müssen Willenserklärungen abgegeben haben. Das Gegenteil wäre der Erwerb kraft Gesetzes – also zum Beispiel, wenn jemand das Grundstück geerbt hätte (§ 1922 BGB). Denn da hat niemals jemand gesagt „Hey, ich möchte das Eigentum an dem Grundstück erwerben“, es gab keine Willenserklärungen und somit kein Rechtsgeschäft. Das zum Punkt „rechtsgeschäftlicher Erwerb“.

Nun noch zu der Frage, was eigentlich ein Verkehrsgeschäft ist. Das bedeutet einfach nur, dass Veräußerer und Erwerber personenverschieden sein müssen. Auf Seiten des Erwerbers muss mindestens eine Person stehen, die nicht auch Veräußerer ist. Das war’s schon.

II. Rechtsschein der Berechtigung aus dem Grundbuch, § 891 BGB

Das Grundbuch muss fehlerhaft sein – und zwar zugunsten des Verfügenden. Der formell Berechtigte (also der, der im Grundbuch steht) und der materiell Berechtigte (also der, der tatsächlich Eigentümer ist) müssen auseinanderfallen.
Das Grundbuch kann auf verschiedene Arten unrichtig sein – sowohl durch eine fehlende als auch durch eine inhaltlich falsche Eintragung. Der Verfügende muss nur aus dem Grundbuch als Eigentümer legitimiert anzusehen sein.

III. Keine Rechtsscheinzerstörung durch widersprechende Eintragungen

Der Erwerber muss auch auf diesen Rechtsschein vertrauen dürfen. Das kann anders sein, wenn im Grundbuch Eintragungen stehen, die gegen die Eigentümerstellung des Veräußerers sprechen. Das kann zum Beispiel ein klassischer Widerspruch gem. § 899 BGB oder auch ein Insolvenzvermerk (§ 32 InsO) bzw. ein Vermerk über die Zwangsversteigerung des Grundstücks (§ 22 I, § 20 I ZVG) sein.

IV. Keine Rechtsscheinzerstörung durch positive Kenntnis

Der Rechtsschein darf auch nicht durch positive Kenntnis des Erwerbes von der falschen Grundbucheintragung zerstört werden.
Wichtig ist, dass im Rahmen des § 892 BGB wirklich nur positive Kenntnis schadet. Grob fahrlässige Unkenntnis des Erwerbs reicht anders als bei § 932 BGB hier nicht aus. Grundsätzlich muss der Erwerber bis zur Eintragung gutgläubig sein. Unter gewissen Voraussetzungen kann aber der Bezugspunkt für die Gutgläubigkeit über § 892 II BGB auch auf die Antragsstellung beim Grundbuchamt vorverlagert werden.
Eine fehlende Einsichtnahme in das Grundbuch ist außerdem unschädlich, es genügt das abstrakte Vertrauen des Erwerbers. Wenn sich nämlich bei Einsichtnahme etwas anderes ergeben würde, könnte der Erwerber sowieso nicht mehr gutgläubig sein.

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