Das Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht

A. Allgemeines zum Vorkaufsrecht

Unter dem Vorkauf versteht man ganz allgemein einen Vertrag, wodurch der Vorkaufsberechtigte (also derjenige, dem das Vorkaufsrecht eingeräumt wurde) im Verkaufsfall (also wenn die Sache, auf die sich das Vorkaufsrecht bezieht, an einen Dritten verkauft wird) in den Vertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichteten (also derjenige, der das Vorkaufsrecht zugestanden und dann trotzdem an einen Dritten verkauft hat) und dem Dritten eintreten kann.

Wenn aufgrund eines Vorkaufsrechts dann ein Kaufvertrag geschlossen wird, spricht man von einem doppelt bedingten Kaufvertrag. Erstens muss die Sache an einen Dritten verkauft worden sein (erste Bedingung!) und zweitens muss der Berechtigte das Vorkaufsrecht auch ausüben (zweite Bedingung!).
Du musst außerdem zwischen zwei Arten von Vorkaufsrechten unterscheiden. Es gibt sowohl ein schuldrechtliches (§§ 463 ff. BGB) als auch ein dingliches (§§ 1094 ff. iVm §§ 463 ff. BGB) Vorkaufsrecht. Worin sich beide Arten unterscheiden, klären wir später.

Manchmal musst du das Vorkaufsrecht von der sog. Option abgrenzen – die liegt vor, wenn dem Berechtigte das Recht zugestanden wurde, zu bestimmten Bedingungen einen Kaufvertrag abschließen zu können (Beispiel: „Für die nächsten drei Monate kannst du mir meine Uhr für 500 Uhr abkaufen.“). Ihr seht den Unterschied? Der Berechtigte hat hier nur ein bestimmtes Recht verliehen bekommen

B. Voraussetzungen & Rechtsfolgen der Geltendmachung

I. Voraussetzungen

1. Anspruch entstanden

  1. Bestehen eines Vorkaufsrechts
    Dazu gibt es gar nicht viel zu sagen. Die Parteien müssen sich wirksam über die Bestellung eines Vorkaufsrechts geeinigt haben.
  2. Eintritt des Vorkaufsfalls
    Der Vorkaufsverpflichtete muss mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den in Rede stehenden Gegenstand geschlossen haben.
  3. Ausübung des Vorkaufsrechts
    Das Vorkaufsrecht wird durch einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Verpflichteten gem. § 464 I 1 BGB ausgeübt. Die Erklärung ist formfrei möglich.
  4. Einhaltung der Frist

2. Anspruch nicht erloschen

Dem Verpflichteten darf die Erfüllung nicht unmöglich geworden sein.
Wenn wir jetzt mal davon ausgehen, dass sich das Vorkaufsrecht auf ein Grundstück bezieht, darf dem Verpflichteten die Übereignung des Grundstücks an den Berechtigten (= der, der vom Vorkaufsrecht Gebrauch macht) nicht gem. § 275 I BGB unmöglich geworden sein. Problematisch ist an dieser Stelle jetzt regelmäßig, dass der Vorkaufsverpflichtete dem Dritten gem. §§ 873, 925 BGB bereits das Grundstück übereignet hat (Ihr erinnert euch – Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ja, dass mit einem Dritten ein Kaufvertrag geschlossen wurde.). Somit ist der Verpflichtete nicht mehr Eigentümer des Grundstücks und kann eigentlich nicht an den Berechtigten auflassen.

Aber – und es gibt bei Jura meistens einen Ausweg – das kann doch anders sein, wenn die Parteien ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbart haben. Denn – ihr erinnert euch – es gibt ja zwei verschiedene Vorkaufsrechte.
Sofern die Parteien sich also auf ein dingliches Vorkaufsrecht geeinigt haben, entfaltet das Vorkaufsrecht an dieser Stelle die Wirkung einer Vormerkung gem. § 1098 II iVm § 883 II BGB. Das hat dann zur Folge, dass die Verfügung des Verpflichteten zugunsten des Dritten gegenüber dem Berechtigten relativ unwirksam ist und der Verpflichtete gegenüber dem Berechtigten weiterhin als Eigentümer gilt. Deshalb ist ihm die Auflassung des Grundstücks auch nicht gem. § 275 I BGB unmöglich geworden.

Wichtig ist an dieser Stelle eben die Frage, ob tatsächlich ein dingliches (!) Vorkaufsrecht besteht. Es kann genauso ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht sein, dem grundsätzlich erstmal keine Vormerkungswirkung gem. § 883 II BGB zukommt. Da musst du dann ggf. auslegen oder umdeuten, inwieweit eine Vormerkungswirkung des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts von den Parteien gewollt war.

3. Anspruch durchsetzbar

Hier gelten die allgemeinen Einreden.

II. Rechtsfolgen

Es entsteht ein selbstständiger Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Vorkaufsverpflichteten. Der Kaufvertrag mit dem Dritten bleibt daneben bestehen. Es findet also keine Vertragsübernahme oder etwas in dieser Richtung statt. Infolgedessen bestehen erstmal zwei Kaufverträge über denselben Gegenstand. Deshalb ist dem Vorkaufsverpflichteten immer zu raten, dass er mit dem Dritten entweder ein Rücktrittsrecht gem. §§ 346 ff. BGB oder eine auflösende Bedingung gem. § 158 II BGB vereinbart für den Fall, dass der Berechtigte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht.

C. Vergleich der Vorkaufsrechte

Dingliches Vorkaufsrecht Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
Entstehung Gem. §§ 1094, 873 BGB durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch, Einigsein und Berechtigung Durch Vertrag oder durch Gesetz
Anwendbarkeit Nur auf Grundstücke Auf sämtliche Gegenstände
Inhalt Gesetzlich festgelegt (Typenzwang des Sachenrechts)

Vereinbarung eines Festpreises ist hier nicht möglich (Bsp.: Vorkaufsrecht bzgl. eines Grundstücks zum Preis von 500.000 Euro)
→ dann ggf. Umdeutung in ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht

Privatautonomie

Inhalt frei vereinbar

auch Festpreis möglich

Abdingbarkeit der Vorschriften Die geltenden Vorschriften sind nicht abänderbar

§ 1098 I 1 iVm §§ 463 ff. BGB können nicht nach Belieben der Parteien angepasst werden

Die Vorschriften der §§ 463 ff. BGB können frei angepasst werden

zB kann die vorgesehene Frist bzgl der Ausübung des Vorkaufsrechts von den vorgesehenen zwei Monaten bei Grundstücken beliebig verlängert werden, vgl. § 469 II 2 BGB

Wirkung Wirkt gegenüber jedermann, da es ein beschränkt dingliches Recht ist

hat also absolute Wirkung

verpflichtet wird der jeweilige Eigentümer (des Grundstücks)

§§ 883 ff. BGB gelten über § 1098 II BGB, d.h. das dingliche Vorkaufsrecht entfaltet Vormerkungswirkung

Wirkt nur inter partes, also zwischen dem Verpflichteteten und dem Berechtigten

keine Vormerkungswirkung, es sei denn, die Parteien haben dies ausdrücklich vorher vereinbart

Anspruchsaufbau A. Anspruch des Berechtigten gegen den Verpflichteten aus § 1098 I iVm § 464 II iVm § 433 I 1 BGB

I. Anspruch entstanden

siehe oben

II. Anspruch nicht erloschen gem. § 275 I BGB

Verfügung kann wegen Vormerkungswirkung des Vorkaufsrechts gem. § 1094 II, § 883 II BGB relativ unwirksam gegenüber dem Berechtigten sein

B. Anspruch des Berechtigten gegen den Dritten auf Bewilligung der Eintragung ins Grundbuch gem. § 1094 II, § 888 BGB

A. Anspruch des Berechtigten gegen den Verpflichteten aus § 464 II iVm § 433 I 1 BGB

I. Anspruch entstanden

siehe oben

II. Anspruch ist gem. § 275 I BGB erloschen, wenn der Verpflichtete wirksam an den Dritten übereignet hat, da grundsätzlich keine Vormerkungssicherung beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht

B. Anspruch gegen den Dritten auf Bewilligung der Eintragung ins Grundbuch gem. § 888 BGB nur, wenn Vormerkungssicherung vereinbart wurde bzw. entsprechend umgedeutet wurde

D. Umdeutungsproblematik

Sofern die Parteien sich beispielsweise über ein dingliches Vorkaufsrecht zum Festpreis geeinigt haben, ist ihre Einigung unwirksam, da gerade die Vereinbarung eines Festpreises bei dieser Art ja nicht möglich ist. Erstmal würde also überhaupt kein Vorkaufsrecht bestehen.
Da dieses hier aber ganz klar für ein Grundstück gewollt war, kannst du deshalb prüfen, ob du ihre Einigung bzgl. eines dinglichen Vorkaufsrechts in eine Einigung über ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht umdeuten kannst. Dann prüfst du an dieser Stelle einfach die Voraussetzungen des § 140 BGB und wenn diese gegeben sind – voila, dann liegt ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vor. Das wird gerne mal in Klausuren geprüft, weil du da schön viel schreiben musst und man dadurch die Klausur super in die Länge ziehen kann.

Achte aber darauf, dass du später – wenn du es nicht zuvor schon gemacht hast – auf jeden Fall bei „Anspruch erloschen“ klären musst, inwieweit das schuldrechtliche Vorkaufsrecht Vormerkungswirkung hat oder eben nicht.

Hier findest du das PDF Dokument zum direkten Download.

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